Hat der Verkäufer eines Grundstücks gegenüber dem Käufer in wesentlichen Punkten falsche Versprechungen gemacht hat, kann dieser den Kaufvertrag wegen Täuschung anfechten. In diesem Fall muss auch die Maklerin die an sie gezahlte Maklercourtage an die Käufer zurückzahlen.
In dem aktuell vom Landgericht Frankenthal entschiedenen Fall hatte ein Ehepaar aus Baden Ende 2016 eine Immobilie im Außenbereich einer kleinen Gemeinde erworben. Das Objekt wurde im Exposé der Maklerin beworben mit: „Idyllisches Wohnen in ruhiger sonniger Alleinlage“.
Der Verkäufer hatte jedoch noch vor dem Verkauf von der Baubehörde erfahren, dass das Außenbereichsgelände nur in Kombination mit einem landwirtschaftlichen Betrieb zu Wohnzwecken genutzt werden dürfe. Den Käufern, die somit dort nicht ohne Weiteres hätten wohnen dürfen, teilte er dies jedoch nicht mit. Auch die Maklerin hatte von dieser Nutzungsbeschränkung keine Kenntnis.
Im Laufe des Jahres 2017 erfuhren die Käufer schließlich, dass die erworbene Immobilie für sie nicht, wie geplant, als Wohnhaus nutzbar war. Daraufhin erklärten sie wegen Täuschung die Anfechtung des Kaufvertrages, so dass dieser rückwirkend unwirksam wurde.
Zugleich war damit auch der Rechtsgrund für die an die Maklerin gezahlte Vermittlungsprovision entfallen. Der Anspruch auf Maklercourtage bestehe nur bei einem wirksamen Kaufvertrag. Falle die Wirksamkeit des Vertrages später wieder weg, trage die Maklerin hierfür das Risiko, so das Gericht in dem Urteil. Die gezahlte Maklerprovision war daher an die Käufer zurückzuzahlen. Dass die Maklerin von der beschränkten Nutzbarkeit der Immobilie keine Kenntnis hatte sei dabei nicht von Belang.
Die Maklerin konnte dem Rückzahlungsanspruch auch nicht erfolgreich entgegenhalten, dass dieser verjährt sei. Zwar hatten die Käufer bereits im Jahr 2017 Kenntnis von der arglistigen Täuschung erlangt, so dass aufgrund der 3-jährigen Verjährungsfrist ab Kenntnis der Gründe des Rückforderungsanspruchs Verjährung zum Ende des Jahres 2020 eingetreten wäre. Da die Eheleute jedoch noch rechtzeitig im Dezember 2020 einen Mahnbescheid beantragt hatten, war die Verjährung entsprechend gehemmt.
LG Frankenthal, Urteil vom 06.04.2022 – 4 O 208/21
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