Der Bundesgerichtshof (BGH) hat kürzlich in einer Entscheidung vom 14.05.2025 (Beschluss, Az. XII ZR 88/23) noch einmal klargestellt, dass die Änderung der im Ursprungsmietvertrag vereinbarten Nebenkostenvorauszahlungen unabhängig von ihrer relativen oder absoluten Höhe eine wesentliche Vertragsänderung darstellt und damit gemäß § 550 Satz 1 BGB zumindest der Textform bedarf. Jedenfalls dann, wenn die Änderung für mehr als ein Jahr erfolgt und nicht jederzeit vom Vermieter widerrufen werden kann.
In dem entschiedenen Fall hatten die Parteien eines auf mehr als ein Jahr befristeten Gewerberaummietvertrages mündlich die Erhöhung der monatlichen Betriebskostenvorauszahlungen von 100 EUR auf 200 EUR vereinbart. Nach der anschließenden Veräußerung des Mietobjekts durch den Vermieter kündigte der Käufer daraufhin den Mietvertrag unter Berufung auf einen Verstoß gegen § 550 BGB und klagte auf Räumung und Herausgabe.
Nachdem die Klage erstinstanzlich zunächst abgewiesen wurde, bekam der Kläger in der Berufung Recht. Die Revision wurde nicht zugelassen. Die diesbezügliche Nichtzulassungsbeschwerde des Beklagten beim BGH blieb ohne Erfolg.
Der BGH folgt damit seiner bisherigen Rechtsprechung, wonach eine Mietänderung, die nicht widerrufbar und für länger als ein Jahr gelten soll – unabhängig von deren Höhe – stets eine wesentliche, dem Schriftformerfordernis des § 550 S. 1 BGB unterfallende Vertragsänderung darstellt. Das gilt nach Auffassung des BGH mit der herrschenden Ansicht auch für eine Änderung der Nebenkostenvorauszahlungen, weil Nebenkostenvorauszahlungen Bestandteil der Miete sind.
Zudem stellt der BGH mit der Entscheidung klar, dass sich der Erwerber des Grundstücks, der kraft Gesetzes in die Vermieterstellung eingerückt ist, gegenüber dem Mieter grundsätzlich auch dann auf den dadurch herbeigeführten Formmangel des Mietvertrages berufen kann, wenn dies dem früheren Vermieter selbst nach Treu und Glauben verwehrt gewesen wäre.
Bei lediglich mündlichen Änderungen wesentlicher mietvertraglicher Regelungen für langfristige Gewerbemietverhältnisse ist daher Vorsicht geboten. Hier sollte für entsprechende Vereinbarungen gemäß der seit dem 01.01.2025 für Gewerbemietverträge geltenden Formerleichterung zumindest die Textform gewählt werden.