Centermiete: Konkurrenzschutz kann auch bei vereinbarter Betriebspflicht und Sortimentsbindung wirksam ausgeschlossen werden
Dies hat das Landgericht Kassel in einem kürzlich veröffentlichten Urteil entschieden (AZ. 11 O 1009/21). Ein Mieter in einem Einkaufszentrum hatte das Mietverhältnis außerordentlich gekündigt, da ihm der Vermieter keinen Konkurrenzschutz gewährt hat. Zwar war ein Konkurrenzschutz im Mietvertrag ausdrücklich ausgeschlossen worden. Der Mieter war jedoch der Auffassung, dass diese Klausel unwirksam sei, da ihm im Mietvertrag gleichzeitig eine Betriebspflicht sowie eine Sortimentsbindung auferlegt worden war.
Das Landgericht Kassel gestand dem Mieter zwar zu, dass die von ihm beanstandete Klauselkombination nach der Rechtsprechung des BGH im Einzelfall unwirksam sein kann, da dem Mieter hierdurch die Möglichkeit genommen wird, auf eine angespannte Konkurrenzsituation durch Sortimentsanpassungen zu reagieren. Im vorliegenden Fall bestehe diese Gefahr jedoch nicht, da die vereinbarte Sortimentsbindung („zum Betrieb eines Modefachgeschäftes mit angrenzenden Sortimenten“) dem Mieter ein breites Spektrum an Artikeln ermögliche; auch sei die Attraktivität des Angebotes gerade im Modebereich nicht nur vom Sortiment, sondern von zahlreichen weiteren Faktoren abhängig. Darüber hinaus liege die Anziehungskraft eines Einkaufszentrums gerade auch im Vorhandensein verschiedener, miteinander konkurrierender Anbieter von vergleichbaren Sortimenten; auch unter diesem Gesichtspunkt sei der Ausschluss des Konkurrenzschutzes nicht zu beanstanden.
Am Ende steht die Erkenntnis, dass es auch bei der Prüfung von Vertragsklauseln keine schematischen Lösungen gibt. Bevor scheinbar eindeutige Vorgaben der Rechtsprechung – wie hier des BGH – kritiklos übernommen werden, ist ihre Anwendbarkeit auf den konkreten Fall sorgfältig zu prüfen. In dem vom Landgericht Kassel entschiedenen Fall wären dem Mieter dadurch vermutlich viel Ärger und Aufwand erspart worden.
Andreas Borgmann
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