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Unterschreitung der HOAI-Mindestsätze kann zulässig sein

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OLG Jena: Unterschreitung der HOAI-Mindestsätze durch eine Honorarvereinbarung im Rahmen „entgeltlicher Akquisitionstätigkeit“ ist zulässig

 Das Oberlandesgericht Jena hat am 08.01.2014 entschieden, dass ein Architekt, auch wenn er umfangreichere Planungsleistungen der Leistungsphasen 1 bis 3 erbringt, an eine die Mindestsätze der HOAI unterschreitende Honorarvereinbarung gebunden ist, sofern der Auftraggeber ausdrücklich den Abschluss eines Architektenvertrags nach HOAI abgelehnt hat. Bei den Leistungen des Architekten soll es sich dann lediglich um eine „entgeltliche Akquisitionstätigkeit“ handeln, die nicht vom Preisrecht der HOAI erfasst wird (OLG Jena, Urteil vom 08.01.2014, 1 HKO 50/10).

In dem entschiedenen Fall hatte die Auftraggeberin – eine kommunale Wohnungsgesellschaft – die Architekten gebeten, für die Modernisierung und Umgestaltung einer ihr gehörenden Wohnanlage verschiedene Umbauvarianten zu erarbeiten, damit diese potentiellen Interessenten vorgestellt und Fördermittelanträge gestellt werden können. Die Architekten erbrachten daraufhin diverse Planungsleistungen – zunächst ausdrücklich unentgeltlich, später auf der Basis eines Honorarangebotes nach Stundensätzen. Schließlich trugen die Architekten der Auftraggeberin den Abschluss eines Architektenvertrags über die Leistungsphasen 1 bis 3 nach HOAI an. Dies lehnte die Auftraggeberin ausdrücklich ab. Dennoch erbrachten die Architekten auch in der Folge weitere Leistungen der Phasen 1 bis 3, welche von der Auftraggeberin angenommen und nach dem entstandenen Zeitaufwand bezahlt wurden.

Das Projekt wurde in der Folge nicht weitergeführt. Die Architekten rechneten ihre Leistungen schließlich nach der HOAI ab. Die entsprechende Honorarklage der Architekten wurde in beiden Instanzen abgewiesen. Das OLG Jena begründet dies damit, dass die Auftraggeberin ausdrücklich keinen Architektenvertrag habe abschließen wollen. Da die Architekten in Kenntnis dieses Umstands die Arbeiten weitergeführt hätten, habe es sich letztlich um eine Akquisitionstätigkeit gehandelt, die allerdings nicht ganz kostenlos sein sollte. Grundsätzlich stehe es den Parteien frei, für Akquisitionstätigkeiten ein Entgelt zu vereinbaren, das sich unterhalb der Mindestsätze der HOAI bewegt.

Die Entscheidung zeigt, dass sich Architekten selbst dann nicht sicher sein können, nach den Mindestsätzen der HOAI bezahlt zu werden, wenn sie umfangreiche Architektenleistungen erbringen, es sich beim Bauherren um ein rechts- und fachkundiges Unternehmen der Immobilienwirtschaft handelt und die Parteien sich grundsätzlich über die Entgeltlichkeit der Tätigkeit einig waren. Das Gericht hat sich dabei von der Überlegung leiten lassen, dass es den Architekten freistand, von weiteren Leistungen Abstand zu nehmen, nachdem eine Honorierung nach der HOAI ausdrücklich abgelehnt wurde. Dennoch ist nicht zu übersehen, dass das zwingende Preisrecht der HOAI damit faktisch oftmals ausgehöhlt wird. Nicht jeder Architekt ist in der Lage, gegenüber einem wirtschaftlich oft deutlich stärkeren Auftraggeber eine Auftragserteilung auf der Basis der HOAI durchzusetzen. Letztlich wird der Architekt auf diese Weise quasi in eine „entgeltliche Akquise“ unterhalb der vorgesehenen Mindestvergütung getrieben. Es ist daher fraglich, ob sich die Rechtsauffassung des OLG Jena weithin durchsetzen wird. 

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Andreas BorgmannRechtsanwalt. Tätig vorwiegend in den Bereichen Grundstücks- und Immobilienrecht, Immobiliarvollstreckung, Maklerrecht, öffentliches und privates Baurecht, Gewerbe- und Wohnraummietrecht und WohnungseigentumAlle Artikel von Andreas Borgmann