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BGH erleichtert Nachweisführung des Mieters
Lärmprotokoll nicht zwingend erforderlich

Mietminderung wegen Lärmbeeinträchtigung

Lärm

In einem Urteil vom 29.02.2012 hat der Bundesgerichtshof überzogenen Anforderungen an den Nachweis von Lärmbeeinträchtigungen eine Absage erteilt.

Von den Instanzgerichten wurde in der Vergangenheit vielfach verlangt, dass ein Mieter, der die Miete wegen Lärmbelästigungen mindern will, ein Lärmprotokoll zu erstellen hat, welches minutiös jeden einzelnen Vorfall wiedergibt. Konnte der Mieter ein solches Protokoll nicht vorlegen, wurde das Vorbringen des Mieters oftmals als „unsubstanziiert“ zurückgewiesen – mit der Folge, dass vom Mieter angebotene Beweise gar nicht erst erhoben wurden.

Der BGH hat in seiner Entscheidung klargestellt, dass der Mieter für eine Mietminderung nur einen konkreten Mangel, der die Tauglichkeit der Mietsache zum vertragsgemäßen Gebrauch beeinträchtigt, vortragen muss. Nicht anzugeben braucht er das Maß der Gebrauchsbeeinträchtigung oder einen bestimmten Minderungsbetrag. Bei wiederkehrenden Beeinträchtigungen (z. B. durch Lärm oder Schmutz) muss der Mieter kein „Protokoll“ vorlegen.

Im entschiedenen Fall ging es um eine Wohnung in einem Mehrfamilienhaus in Berlin-Mitte. Die Vermieterin hatte einen Teil der übrigen Wohnungen im Haus als Ferienwohnungen an Touristen vermietet. Die Mieter minderten die Miete wegen erheblicher Belästigungen durch Lärm und Schmutz, die mit der Vermietung an Touristen einhergingen. Die Vermieterin hatte das Mietverhältnis wegen der aufgrund der Minderung aufgelaufenen Mietrückstände gekündigt und sodann auf Räumung geklagt. Nachdem das Amtsgericht die Klage abgewiesen hatte, hat das Landgericht in der zweiten Instanz die Mieter zur Räumung verurteilt. Die dagegen gerichtete Revision der Mieter hatte Erfolg. Der BGH hat entschieden, dass das Berufungsgericht die Anforderungen an die Darlegung eines Sachmangels in unvertretbarer Weise überspannt hat. Die Mieter hätten beschrieben, um welche Art von Beeinträchtigungen es ging (Partygeräusche, Musik, Lärm durch Putzkolonnen auf dem Flur u.ä.) und zu welchen Tageszeiten, über welche Zeitdauer und in welcher Frequenz diese Beeinträchtigungen ungefähr auftraten. Dies sei als Schilderung eines Sachmangels (§ 536 BGB) grundsätzlich ausreichend. Ein exaktes „Lärmprotokoll“ sei dagegen nicht erforderlich. Der BGH hat die Sache daher an das Berufungsgericht zurückverwiesen, damit dieses nähere Feststellungen zu den vorgetragenen Beeinträchtigungen trifft (BGH, Urteil vom 29.02.2012, Az.: VIII ZR 155/11).

Die Zeit, in denen der Vermieter dem Prozessausgang relativ entspannt entgegensehen konnte, wenn der Mieter kein detailliertes Protokoll über die Beeinträchtigungen vorlegen konnte, dürften damit endgültig vorbei sein. Dennoch sollte man die Anforderungen an den Vortrag des Mieters nicht unterschätzen. Aus der Entscheidung des BGH ergibt sich, dass die Mieter im entschiedenen Fall detailliert zu Art, Umfang und Häufigkeit der Beeinträchtigungen vorgetragen hatten. Sorgfältiger Vortrag ist auf Seiten des Mieteranwalts also nach wie vor unerlässlich, was wiederum eine sorgfältige Dokumentation der Beeinträchtigungen seitens des Mieters voraussetzt. Wer – in Verkennung der Tragweite der BGH-Entscheidung – diese Anforderungen nicht beachtet, könnte durchaus eine unangenehme Überraschung erleben.

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Andreas BorgmannRechtsanwalt. Tätig vorwiegend in den Bereichen Grundstücks- und Immobilienrecht, Immobiliarvollstreckung, Maklerrecht, öffentliches und privates Baurecht, Gewerbe- und Wohnraummietrecht und WohnungseigentumAlle Artikel von Andreas Borgmann