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BGH: Provisionsanspruch erfordert eindeutigen Hinweis

Provisionsangaben im Maklerinserat

Immobileinmarkt

Maklerprovisionen sind immer wieder Gegenstand gerichtlicher Auseinandersetzungen. Eine in der Praxis immer wieder vorkommende Fallgestaltung ist Thema einer Entscheidung des Bundesgerichtshofs vom 3.5.2012 (III ZR 62/11).

Die als Klägerin auftretende Immobilienmaklerin veröffentlichte in einem Internetportal eine Anzeige für den Erwerb eines Baugrundstückes mit der Angabe von Grundstücksgröße, Kaufpreis und dem Hinweis „Provision 7,14 %“. Aufgrund der Anzeige nahm der Beklagte Kontakt zur Maklerin auf und erhielt von ihr nähere Angaben zum Objekt und Verkäufer. Es kam dann zum Kaufvertragsabschluss. Die Rechnung der Maklerin über die Provision wollte der Beklagte nicht bezahlen. Der Bundesgerichtshof hat klargestellt, dass der Beklagte aufgrund der Formulierung des Inserats davon ausgehen musste, eine entsprechende Provision an die Maklerin zahlen zu müssen. Eine andere Auslegung des Inserats sei „lebensfremd“. Der Fall wurde zur Klärung weiterer Details an die Vorinstanz zurückverwiesen.

Die Erwähnung der Provision in einem Maklerinserat ist allerdings keinesfalls immer ausreichend, um einen Provisionsanspruch gegenüber dem Kaufinteressenten zu begründen. Denn der Makler wird in der Regel zunächst vom Verkäufer beauftragt. Die Erwähnung einer Maklercourtage in einem Inserat ist daher nicht zwingend so zu verstehen, dass der Makler die Provision unmittelbar vom Kaufinteressenten beansprucht. Denkbar ist auch, dass es sich lediglich um eine Information an den Käufer handelt, dass die Provision zusätzlich zum Kaufpreis an den Verkäufer zu zahlen ist, der dann seinerseits den Makler bezahlt. In diesem Fall wird kein unmittelbarer Provisionsanspruch des Maklers gegenüber dem Käufer begründet.

Welche der beiden Varianten in Frage kommt, muss das Gericht durch Auslegung des Inserats und der Begleitumstände ermitteln. Wird die Maklerprovision im Inserat z. B. unter der Rubrik „Erwerbsnebenkosten“ als ein Kostenfaktor neben den Notargebühren u.a. genannt, so wird man eher davon ausgehen können, dass die Mitteilung nur informativen Charakter hat und der Makler daraus keine eigenen Rechte gegen den Käufer herleiten kann. In dem vom BGH entschiedenen Fall enthielt das Inserat dagegen im Wesentlichen nur die Angabe der Grundstücksgröße, des Kaufpreises sowie in unmittelbaren Zusammenhang damit den Provisionshinweis. Bei dieser Gestaltung musste der Käufer nach Ansicht des BGH davon ausgehen, dass der Makler unmittelbar von ihm eine Provision verlangt.

Damit setzt der BGH seine frühere Rechtsprechung nahtlos fort (vgl. insbesondere BGH III ZR 223/98).

Für die Vertragspraxis kann man dennoch nur dringend raten, für klare Regelungen zu sorgen. Wenn man schon keinen förmlichen Maklervertrag abschließt, so sollte das Inserat zumindest einen eindeutigen Hinweis darauf enthalten, dass der Makler die Provision unmittelbar vom Käufer verlangt. Fehlt ein solcher Hinweis, müssen die Gerichte die Erklärungen der Parteien – insbesondere die Formulierung des Maklerinserats – auslegen. Solche Auslegungsstreitigkeiten führen dann nicht selten zu überraschenden Ergebnissen für die Prozessparteien.

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Andreas BorgmannRechtsanwalt. Tätig vorwiegend in den Bereichen Grundstücks- und Immobilienrecht, Immobiliarvollstreckung, Maklerrecht, öffentliches und privates Baurecht, Gewerbe- und Wohnraummietrecht und WohnungseigentumAlle Artikel von Andreas Borgmann

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