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Fristlose Kündigung wegen Marke Thor Steinar

Fristlosekuendigung

OLG Dresden weist Berufung des Mieters zurück

Die Mieterin mietete von der Vermieterin ein Ladenlokal an, informierte diesen aber nicht darüber, dass sie dort ausschließlich Textilien der Marke „Thor Steinar“ verkaufen wollte. Nachdem der Vermieter davon erfuhr, kündigte er der Mieterin fristlos und erwirkte ein Räumungsurteil. Die Berufung der Mieterin wurde vom OLG Dresden wegen offensichtlich fehlender Erfolgsaussichten zurückgewiesen (5 U 68/12).

Vor vorschnellen Verallgemeinerungen des Urteils sollte man sich allerdings hüten. So hatte das Landgericht Nürnberg-Fürth im Jahr 2009 entschieden,  dass den Mieter im Grundsatz keine Aufklärungspflicht treffe, welche Marken er in seinem Modegeschäft vertreiben will. Dies gelte selbst dann, wenn eine vertriebene Marke in Bezug mit der rechtsradikalen Szene gebracht wird. Die damalige Klage des Vermieters auf Räumung wurde zurückgewiesen (14 O 139/09)

Anders dann  der Bundesgerichtshof im Jahr 2010: Die Entscheidung betraf ein Ladenlokal in einem Einkaufscenter in exponierter Lage. Für diesen Fall bejahte der BGH eine Aufklärungspflicht seitens des Mieters über das von ihm vertriebene Sortiment im Hinblick auf die besondere Bedeutung für die Entscheidung der Vertragsparteien zur Eingehung des Vertrags (XII ZR 192/08).

In dem jetzt vom OLG Dresden entschiedenen Fall teilte die Vermieterin der Mieterin ihre Bedenken gegen den Verkauf der Marke „Thor Steinar“ im Vorfeld des Vertragsschlusses mit. Vor diesem Hintergrund hätte die Mieterin die Vermieterin vor Vertragsabschluss darüber aufklären müssen, welche Bedeutung der Verkauf der Textilien der Marke „Thor Steinar“ im Ladenlokal einnimmt und dass diese ausschließlich verkauft wird und nicht nur unter einer Vielzahl von anderen Marken. Da die Mieterin ihrer Aufklärungspflicht nicht nachkam, befand das OLG Dresden die fristlose Kündigung gerechtfertigt.

Das Thema beschäftigt die Gerichte also nicht zum ersten Mal. Tendenziell scheinen die Gerichte dazu zu neigen, dem Vermieter bei unterbliebener Aufklärung eine Kündigungsmöglichkeit zu gewähren. Letztlich wird es jedoch auf die Umstände des Einzelfalls ankommen, insbesondere auf die (erkennbar gewordenen) Erwartungshaltungen der Parteien bei Vertragsschluss und auf die Lage und das Umfeld des Geschäftslokals.

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Andreas BorgmannRechtsanwalt. Tätig vorwiegend in den Bereichen Grundstücks- und Immobilienrecht, Immobiliarvollstreckung, Maklerrecht, öffentliches und privates Baurecht, Gewerbe- und Wohnraummietrecht und WohnungseigentumAlle Artikel von Andreas Borgmann